Договор за наем. Правната характеристика на договора. Правата и задълженията на страните, сключването, изпълнението и неизпълнението на договора.
Какво е договор за наем?
С договора за наем една вещ се предоставя за временно ползване срещу заплащане на наемна цена.
Кои вещи могат да се отдават под наем?
Под наем могат да се отдават както движими, така и недвижими вещи. Вещи публична държавна и общинска собственост също могат да бъдат предмет на договор за наем, но са подчинени на други правила.
В каква форма се сключва договорът за наем?
Законът не изисква договорът за наем да бъде сключен в определена форма. Той се счита за сключен с постигането на съгласиет
о по основните параметри по договора – вещ, цена и страни. Предаването на вещта не е необходим елемент за сключването на договора, а е задължение по изпълнението му.
От друга страна, гражданския процесуален кодекс не допуска със свидетелски показания да се доказват факти и обстоятелства, във връзка с договори на стойност над 5000 лева. Така че, за да бъдат правата и задълженията и за двете страни гарантирани, препоръчително е договорът да бъде в писмена форма.
За какъв срок може да се сключи договор за наем?
Законът забранява договорът за наем да бъде сключен за период по-дълъг от 10 години, освен когато е търговска сделка. На практика е възможно да използвате една и съща вещ в продължение на повече от 10 години, но срокът не може да бъде уговорен в договора. Например подписвате договор за наем със срок една година. След изтичането му договорът не се прекратява, ако и двете страни желаят да продължат с правоотношението. След изтичането на срока на договора, той се превръща в безсрочен и е възможно да продължи повече от предвидения в закона максимум.
Какви са задълженията на наемателя?
Наемателят трябва да ползва вещта съобразно уговореното с грижата на добър стопанин, трябва да заплаща наемната цена и да върне вещта след прекратяването на договора.
Наемателят е длъжен да пази вещта и да я ползва според нейното предназначение. В случай на повреда, той дължи обезщетение, включително и ако членове на неговото домакинство са увредили вещта, освен ако докаже, че вредите не са причинени по негова вина.
Например, ако при нормалното използване на домакински уред той се развали, то наемодателят следва да отстрани повредата за негова сметка.
Дребните поправки са за сметка на наемателя, но той не носи отговорност за нормалното изхабяване на вещта.
Практически съвет:
Не подписвайте договор за наем, който е изготвен конкретно за Вас в качеството Ви на наемател, а сега (при подписването на друг договор) сте от страната на наемодателя или обратното. Идеята е следната: когато първоначално адвокат е изготвил договор за Вас, той е защитил интересите Ви като наемодател, респ. наемател и използвайки същия договор, но вече в другото качество, Вие се поставяте в неизгодно положение.
Какви са задълженията на наемодателя?
Наемодателят е длъжен да предаде наемната вещ на наемателя, да поддържа вещта през периода на наема и да осигури на наемателя необезпокоявано ползване на вещта.
Наемодателят е длъжен да предаде наемната вещ в договореното ѝ състояние, а ако липсва уговорка, вещта трябва да е в такова състояние, че да е годно за ползването ѝ по предназначение.
Наемодателят има задължение да поддържа вещта в уговореното състояния за целия период на договора. Всички повреди по вещта, с изключение на дребните поправки и нормалното изхабяване на вещта, са за негова сметка. От това правило страните могат да се отклоняват, например ако се договорят, че ремонтът ще е за сметка на наемателя, но ще бъде приспадан в продължение на няколко месеца от наемната цена и др.
Задължението на наемодателя да осигурява несмущавано ползване на вещта се свежда до това, той да не извършва действия, които биха попречили на използването на вещта, както и да гарантира, че трети лица няма да придобият права, които да противопоставят на наемателя и да го лишат или сериозно да затруднят ползването на имота.
Как се прекратява договор за наем?
Няколко хипотези има, при които договорът за наем се прекратява.
С изтичането на срока на договора, договорът се прекратява, но ако ползването на вещта продължи от наемателя и без противопоставянето на наемодателя, договорът се превръща в безсрочен.
Ако страните не са уговорили срок за ползване, всяка страна може да го прекрати с едномесечно предизвестие. Важното е то да е достигнало до насрещната страна и да може да бъде доказано. Може да бъде използвана нотариалната покана като средство за доказване на връчването.
Какви са правата на наемателя при продажба на имота?
Ако в срока за договора наемодателят продаде имота на трето лице, той има право да отправи едномесечно предизвестие до наемателя, с което да прекрати договора.
Наемателят може да използва имота в срок до една година, ако договорът за наем е вписан в Имотния регистър или има достоверна дата като нотариална заверка и др.
