Предварителен договор – правната характеристика на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот, основните права и задължения на страните по него, сключването и изпълнението му.
Какво представлява предварителния договор за продажба на недвижим имот?
С предварителния договор за продажба на недвижим имот страните се задължават да сключат окончателен договор, с който продавачът да прехвърли собствеността на собствения си недвижим имот на купувача, а той от своя страна да плати цената за него. В предварителния договор трябва да са уговорени основните характеристики на договора – вещ и цена, като вещта трябва да е описана изчерпателно и точно. С този договор не се прехвърля правото на собственост върху вещта. Затова например при сключването на предварителен договор за продажба на недвижим имот, който е в режим на СИО, не се изисква съгласие на съпруга, за да е редовно сключен.
Права и задължения на страните при предварителен договор за продажба на недвижим имот.
Задълженията на купувача са: да сключи окончателния договор и да заплати цената за имота.
Задълженията на продавача са: да прехвърли с окончателния договор собствеността на имота на купувача и да му предаде владението на имота, да осигури всички документи, необходими за сделката, както и да не се разпорежда със собствеността на имота, респ. да не го обременява с тежести.
Следва ли договорът да се сключи в писмена форма?
Законът изисква писмена форма за действителност на договора за продажба на недвижим имот.
Какви са правата на едната страната, при неизпълнение на задълженията на другата?
Всяка от страните има право да поиска от съда да обяви договора за окончателен, като съдебното решение, с което се уважава такъв иск, замества окончателния договор. Резултатът от влизането в сила на това решение е промяна на собствеността на имота и осъждането на купувача да преведе останалата част от договорената цена.
Всяка от страните може да развали предварителния договор, при неизпълнение на задълженията на другата страна.
Страните често договарят неустойка за неизпълнението на някоя от страните, която за купувача се равнява на стойността на даденото капаро (паричен задатък), а за продавача – връщането на капарото в двоен размер.
Как се изпълнява предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот?
При естествено развитие на правоотношението, предварителният договор се прекратява с изпълнението на задълженията, поети от страните. За продавача, в основни линии, това означава да предприеме всички необходими действия по подготовката на нужните за сделката документи – акт за собственост, скица, данъчна оценка, декларация за липса за задължения, удостоверение за наследници и др., да се яви на определените в предварителния договор или допълнително от страните дата и час за изповядването на сделката. За купувача това означава да се яви на уговорения час, за да сключи окончателния договор, да заплати договорената цена по предвидения в договора начин.
